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交行:房地产投资高位缓降 市场成交或量缩价稳

今日国家统计局公布了1-11月全国房地产投资、销售和70个大中城市房价数据。其中,房地产开发投资增速较上月略有回落,依然具有韧劲;商品房销售面积增速略有加快,各项房价指数同环比增速较上月持平或有放缓。以下是本期数据点评及对2020年房地产市场走势初步预测:

一、房地产投资增速仍具韧劲,正从高位缓慢回落

2019年1-11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。开发投资增速正从高位缓降,依然具有韧劲。从其两大组成部分来看:

一是占比约六成的建安投资依然坚挺,后续有望保持较快增长。

1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积87.5亿平方米,同比增长8.7%,自2019年3月以来维持8%以上,是近五年以来的最高增速平台。缩短项目周期、加快施工节奏是开发企业应对资金收紧压力的较优选择,行业项目施工仍处在高峰期。单价方面,由于房企货值布局重回核心城市叠加原材料价格的自然增长,单位施工强度稳中有升。综合房屋施工面积和强度情况,预计2020年建安投资可能保持较快增长。

同时,开竣工增速走势趋于收敛。竣工与开工比例常年比较稳定,增速变化曲线也较为贴合,但在2018-2019年间却出现了较大缺口,或与限价导致停工增加有关。1-11月份,房屋新开工与竣工面积累计增速分别为8.6%和-4.5%,增速缺口较上月收窄2.4个百分点(图1)。预计2020年,一方面销售预期向下使新开工增速从高位有所回落,另一方面持续高增的施工带来竣工面积增速企稳回升,开竣工缺口有望加速修复。

二是占比约三成的土地投资走弱,后续增速可能以下行为主、前低后高。

1-11月份,房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米,同比下降14.2%,降幅比1-10月份收窄2.1个百分点;土地成交价款1.2万亿元,下降13.0%,降幅收窄2.2个百分点。由于融资受限下现金流压力没有解除,开发企业拿地总体偏谨慎,土地购置面积和成交价款双负增,总体徘徊在低位区间。

拿地货值布局上呈现出明显的分化特征。在100个大中城市中,一线、二线和三线代表城市土地成交面积累计增速分别为24.5%、5.4%和-15.4%。出于土地储备和可售库存下降的考虑,房企有在一二线城市补库存的意愿,优质地块仍受青睐;三四线城市中大多需求较弱、基本面风险上升,拿地战线明显收缩。

计入开发投资额、分期付款的土地购置费通常相较当期土地成交有时滞效应(图2),给付进度在一定程度上也受到新开工节奏影响。预计2020年,土地购置费增速将向土地成交价款增速变动的方向回归,并受新开工增速回落影响,增速总体可能以下行走势为主、前低后高。

综上,由于建安投资坚挺和土地投资走弱,预计2020年房地产投资增速中枢可能自高位缓降至7%左右。

二、市场成交短期回升,后续或量缩价稳,并呈结构性分化特征

1-11月份,商品房销售面积14.9亿平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1个百分点;商品房销售额14.0万亿元,增长7.3%,增速持平(图3)。下半年以来,融资渠道全方位收紧倒逼房企加紧以价换量促销、加快资金周转速度,成交走势有回升之态。年末房企面临业绩冲关将加紧促销,短期内销售增速还将小幅回升。

然而市场成交增速难言企稳回升,政策仍是关键决定因素。本轮房地产周期已经历将近五年的“超长待机时间”,主要在于持续深化的调控拉长了下行时间。其中2015年1月至2016年4月为成交增速上行期,为期16个月;2016年5月至今为下行期,已长达43个月。“五限”政策持续下市场观望情绪浓厚,目前成交的短期回升还难以作为判定是否迎来拐点的依据,销量有再度收缩的可能;若调控政策出于稳定市场、防止过冷,因城施策进行局部反向纠偏,则购房需求存在释放空间。

从结构上看,预计一线城市基本面稳健,在调控任务限制下可能量价相对平稳;二线和三线重点城市“抢人大战”翻开续篇,市场成交可能放量,销售增速领跑,约个位数正增;三四线城市在经历去库存浪潮平息、棚改货币化退坡之后,本地真实需求的不足和前期透支的影响将逐渐暴露,成交同比可能下降5%-10%。综上,预计2020年商品房销售面积可能稳中有降,同比持平或下降5%以内。

在房价方面,各项房价指数同环比增速较上月持平或有所放缓。11月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比、同比增速分别为0.3%和7.3%,分别较上月缩窄0.2个百分点和0.7个百分点;二手住宅价格指数环比、同比分别为0.1%和3.8%,分别与上月持平和较上月缩窄0.4个百分点(图4)。调控政策以房价为锚,在市场成交稳中有降和土地溢价率走低的影响下,预计2020年房价增速有望收窄,同比仍为正增,结构性分化与上述成交分化类似。

中央经济工作会议针对房地产领域重申坚持“房住不炒”定位,并提出“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制,房地产调控还将在较长时间内持续。从行业运行情况来看,在供给侧,房地产开发投资数据较有韧劲,减小了调控大幅放松的必要性;在需求侧,若市场成交缩量至过冷,调控政策为稳定市场或进行局部反向矫正。较可能从“人才引进”的角度因城施策边际调整,或修正对刚需和改善需求群体存在误伤的政策,金融调控方面则可能相对保持定力。

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