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楼市大消息,鼓励开发商打折,什么信号?

据东北网报道,哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,其中有几点措施非常新颖:

1、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

2、即日起至2020年12月31日,支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。

3、对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市),及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况,积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

楼市大消息,鼓励开发商打折,什么信号?

这份文件最大的亮点是“(政府)鼓励开发商让利给购房群众,甚至还有奖励”,说得白更直接一点那就是鼓励开发商降价。

众所周知,在官方的提法里很少听到鼓励降价,听得最多的是抑制房价过快上涨,意思是房价上涨是容许的,但是房价不能过快上涨。

由于楼市非常重要,如果房价过快上涨,则会引发“脱实向虚”,房地产金融化,资产价格泡沫,对实体经济形成挤出效应。另一方面,房价大涨,居民会举债买房,形成“房价上涨-居民举债买房-房价继续上涨”的循环,结果是居民负债率上升,容易引发金融风险。与此同时,房价大涨,普通刚需居民更加买不起房,拉大了贫富差距。所以房价不能过快上涨。

此外,房价也不能大跌,房子是贷款时最重要的抵押品,房价大跌则意味着抵押品价值下降,会降低贷款者还款意愿或还款能力,容易出现银行坏账,并出现金融风险。

土地出让金又是地方政府极为重要的收入,数据显示:今年1月到10月地方一般公共预算本级收入84924亿元,(地方)国有土地使用权出让收入55965亿元。

还有一点,居民买房也往往买涨不买跌,当房价有明显下跌预期的时候,大家都心里都是“等一等”,结果是价格继续下跌。

所以,最近几年,楼市的整体要求是“不能大涨,也不能大跌”。

现如今,哈尔滨“支持并鼓励开发企业对销售的新建商品房进一步让利给购房群众”,我的看法是:

1、主要是为了楼市去库存。

数据显示:2019年哈尔滨商品房销售面积964.8万平方米,下降8.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进统计,在10月份百城新建商品住宅存销比数值排名前10的城市中,哈尔滨位居第6,去库存周期为23.1个月,超过了14个月的合理值水平,且比绝大多数城市要高。

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楼市去库存要么是减少住房供应,要么是增加需求。如果是增加需求可以放松楼市调控,但显然不符合“房住不炒”的要求。最科学的方式是在疫情期间居民收入受影响的情况下,适当打折销售,通过价格杠杆来刺激需求,一方面可以减轻居民负担,另一方面还可达到“以价换量”的效果,最终达到去库存目的。

2、国家统计局公布的数据显示:今年10月哈尔滨新房同比上涨2.8%,二手房上涨0.4%。整体而言,考虑到东部地方人口持续在流出,而作为省会城市的哈尔滨由于行政级别高,竞争力相对其他省内城市要强得多,如要要论楼市潜力,哈尔滨肯定比省内其它城市好,但从全国来看,哈尔滨房价长远看未必能赶上全国大中城市的平均水平。

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3、值得注意的是,哈尔滨还对公寓推出优惠政策(享受住宅按揭贷款同等政策,水、电、煤气收费按民用价格)。

现在公寓贷款一般首付5成,而住宅一般是3成,同等条件下,公寓占用的首付金大得多。如果首付降低了,那么公寓的需求相信也会有提升。现在全国各个城市,公寓的去库存压力都比住宅大得多,因此,哈尔滨对公寓推出优惠政策或许可以在全国很多城市推广。

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